今、私たちはミャンマーに不動産投資をすべき？

2011年に新政権発足したのをきっかけに、都市化・産業化が急速に進むミャンマー。

今回の視察では、現地で生活する日本人5名と、ミャンマー人3名に私鈴木がインタビューをしてきました。

果たして今、我々はミャンマーに不動産投資をすべきでしょうか？

（写真：シェダゴンパゴダ）

そもそも、日本人はミャンマーに不動産投資できるの？

結論、現在は投資できません。

現地の信頼できる代理人（ノミニー）に購入してもらう方法もありますが、私たちは土地と建物の所有権を得ることができません。

この辺りは、周辺ASEAN諸国の不動産投資のようにコンドミニアム法が施行されれば変わる可能性がありますが、やはりまだ遅れている感がぬぐえません。

（写真：ヤンゴン市内）

家賃や地価はどうなの？

「Star City」と呼ばれる初の投資プロジェクトが、2012年着工以来、2020年の完成に向けいまだに建設＆販売が続いています。

（写真：Star City イメージ図）

ただ、当初高くついていた家賃も、ここ数年で1500USD→800USDと約半分に下落したりしています。

いまだに、ヤンゴン市内のGolden Valleyなどの人気エリアには、2LDKで5,000USDの家賃が取れているようなマンションもありますが、3年前には9,500USD/㎡を付けていた地域もあったようで、東京の一等地の価格です。

（写真：2017年10月時点で入居者募集中のマンション。数年前と比べて家賃が下がってきました）

日本のように路線価のようなものはなく、地価はオーナーさんであるミャンマー人の言い値で決まります。

ミャンマーという国の光と闇は？

インフラという側面では、ヤンゴンから車で20-30分ほど離れると、車で走っていて道路の凹凸がかなり気になりました。

また、電気の普及率は約10%に留まり、計画停電も頻繁に行われています。

私が地方に滞在している4日間でも、計10～20回の停電がありました。

ITや情報のリテラシーがまだまだ低いことも特徴の1つで、「〇〇に△△が建設される」といったことは噂レベルであったり、少し前は、ヤンゴンにスターバックスが進出するというフェイクニュース騒動もありました。

教育という側面においては、寺小屋政策の恩恵を受けて識字率が高いです。

その一方、2011年までの軍事政権下での愚民政策、すなわち、考えない人間に育てるための反乱防止政策が尾を引き、
「あなたのアイディアを入れて」や「〇〇について考えて」が極端に苦手な国民性です。

経済の側面6年前にSIMカードについていた値段は、なんと約30万円。

不動産投資をはじめとした経済界に利権が絡んでくるリスクも少なからず存在しています。

日系企業の進出は？

最低資本金が500万円で、法人税率は25%～。業種によっては、外資100%で設立可能なものもあります。

最近では、以下のような動向がありました。

・イオンが、スーパーマーケットやクレジットカードで進出

・シンワアートオークションが、マイクロファイナンスで進出

・スーパーホテルが、ミャンマー2店舗目となるティラワ店を出店

・味の素の現地生産が、ティラワ工場で稼働開始

製造業系ですと、工場を建設し安定稼働させるためには、やはりもう少し安定した電力が必要で、この辺りはJICAさんなどもエネルギーインフラ作りのプロジェクトを進めているようです。

（写真：ヤンゴン市内のマーケットにある日本人が営むお土産屋さん）

ミャンマーの不動産投資で資産形成できる？

結論、資産形成としての不動産投資であれば、今は積極的には投資しないことをオススメします。

理由は主に、3つあります。

１．価格が高く、下落傾向にある

２．建物や管理の品質が発展途上である

固定資産税がかからず投資家にとって有利な側面もありますが、値動きも大きく、日本国内の不動産投資と異なり投機的な要素が強いと考えられます。

今後は、三菱地所がコンドミニアムプロジェクトを進めているようで、あと3-5年ぐらい経てば、価格と品質のバランスのとれた投資物件が買えるようになるのでは？と考えられます。

その間に、外国人向けなどの法整備も進むはずです。毎日毎日、刻一刻と変わるミャンマーの街づくり・不動産の情勢から、目が離せません。

（写真：ヤンゴン市内の1000円ヘアカット）

【コモングッド代表　鈴木大互】